Отвечает Президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус:
Хотели как лучше, вышло как всегда
«По итогам пандемийного 2020 года российские банки выдали ипотечных кредитов на сумму примерно в 4,4 трлн рублей. Что более чем на треть больше в количественном и почти на половину больше в денежном выражении, чем годом ранее. Вдобавок только за первые 9 месяцев этого года россияне взяли еще около 4 трлн рублей таких ссуд. Более того, к концу 2021 года этот показатель может достичь даже 5 трлн рублей. Кроме того, растет и объем ввода в эксплуатацию нового жилья. С января по сентябрь 2021 года этот показатель достиг почти 63 млн квадратных метров, что почти на треть больше, чем за аналогичный период годом ранее. По состоянию на начало сентября в России было продано около 44% от всего жилья в строящихся домах, то есть 43,4 из 99 млн квадратных метров.
При этом число выданных ипотечных кредитов для долевого строительства(ДДУ) уже в июле сократилось по сравнению с прошлым июлем на 41,5% с более чем 48 до 28 тыс. Что очевидно является прямым следствием сворачивания льготной ипотеки под 6,5% годовых. На фоне по-прежнему весьма благоприятной для застройщиков конъюнктуры все отчетливее проявляются признаки перегрева российского рынка недвижимости и даже надувания «ипотечного пузыря». Прежде всего об этом свидетельствует рост объемов просроченных ипотечных кредитов. Уже к середине этого лета общая задолженность россиян по ипотечным кредитам достигла почти 11 трлн рублей, что примерно на 33% больше, в первом полугодии 2020 года. И если за весь прошлый год просроченная задолженность по ипотеке выросла всего на 2,5%, то только за первую половину 2021 года прибавила более 17%. Одновременно c этим растет число личных банкротств. За 9 месяцев этого года российские суды признали несостоятельными почти 137,5 тыс. граждан и индивидуальных предпринимателей, что почти вдвое больше, чем за сопоставимый период в 2020 году. Кроме того, еще более 2,8 тыс. россиянин успешно прошли процедуру личного банкротства во внесудебном порядке. И хотя прямой корреляции между растущими одновременно объемами выдачи ипотечных кредитов и числом разоряющихся граждан вроде бы нет. Уже очевидно, что среди банкротов немало тех, кто оказался не в состоянии выполнять принятые на себя обязательства перед банками, в том числе по ипотечным кредитам. Неслучайно именно в конце июля этого года ВТБ первым из российских банков анонсировал разработку единой цифровой платформы имущественных торгов, призванную объединять объекты со всех электронных торговых площадок и значительно упростит процесс поиска и покупки имущества должников. Проект под брендом V-Лот ВТБ планирует протестировать и запустить до конца года. Это косвенно свидетельствует о том, что в распоряжении у этого крупного системообразующего банка образовалось достаточное количество имущества должников, в том числе не справившихся с ипотекой, которое должно пойти с молотка.
О нездоровой и даже предкризисной ситуации на ипотечном рынке свидетельствует также общая неблагоприятная ситуация в экономике и доходах граждан. Реальные располагаемые доходы населения падают восьмой год подряд и уже сократились по сравнению с докризисным 2013 годом примерно на 15-20%. А инфляция уже превысила прогнозируемые Центробанком и Минэкономразвития значения и к концу года может достичь 8% и выше. Кроме того, строительные материалы, прежде всего металлы, за последние полтора года подорожали примерно на 100-300%, что существенно увеличило себестоимость строительства и конечную цену недвижимости. Квартиры существенно выросли в цене, особенно в столицах.
На этом фоне какие-либо финансовые сбережения на сегодняшний день остались от силы у трети россиян. А беднеющее население, не имеющее накоплений и при этом несущее рекордную долговую нагрузку (примерно по три среднероссийских зарплаты на каждого работающего) и активно берущее банковские ссуды на приобретение жилья в рассрочку – это очень тревожный признак и явная предпосылка для серьезных социально-экономических потрясений в обозримой перспективе. Основной причиной для разгонки цен на недвижимость и ажиотажного спроса на ипотеку в новостройках стала в первую очередь программа субсидируемой государством льготной ипотеки. В результате меры правительства, призванные увеличить доступность жилья для большинства населения и помочь решить проблемы с жильем миллионам граждан, привели в некотором смысле к прямо противоположным результатам. Жилье из-за стремительно выросших цен и упавших доходов стало для россиян еще более недоступным. На рынке недвижимости надулся финансовый пузырь, а множество ипотечников серьезно рискуют в ближайшее время пополнить растущую армию несостоятельных должников. Все получилось по меткому выражению Виктора Черномырдина: хотели как лучше – вышло как всегда».
