Субсидируемые жилищные кредиты, которые банки предоставляют населению в рамках установленных финансовых ограничений, могут стать доступнее. Финансовые учреждения выразили поддержку новой инициативе президента, полагая, что отмена ограничений поможет достичь оптимального баланса в сфере льготного кредитования. В ответ на слова главы государства о необходимости снятия всех ограничений для семейной ипотеки Министерство финансов уже приступило к разработке обновлённых условий программы. Такие изменения могут существенно повлиять на текущую систему, где объём льготных кредитов строго регламентирован.
В настоящее время процентная ставка по специальным ипотечным программам варьируется: стандартная льготная ставка установлена на уровне 6%, а для жителей Дальнего Востока, Арктики и новых регионов действует сниженная ставка в 2%. Эти условия планируется сохранить в дальнейшем. По данным Министерства финансов, из общего объёма в 6,25 трлн рублей для семейной ипотеки по состоянию на конец ноября все ещё было доступно 390 млрд рублей, что обеспечило баланс выдачи кредитов в ряде банков. Важно отметить, что государственная компенсация кредитным организациям за разницу между рыночной и льготной ставкой предоставляется исключительно в рамках установленных лимитов. Кредиты, выданные сверх этих ограничений, не подлежат государственному субсидированию.
В декабре текущего года Министерство финансов внедрило новую систему распределения лимитов по семейной ипотеке, что стало ответом на осенний кризис в банковском секторе. Ранее банки сталкивались с проблемой исчерпания индивидуальных лимитов, которые «Дом. РФ» распределял на основе предварительных заявок.
Новый механизм предполагает создание единого пула средств, доступного всем кредитным организациям, что обеспечивает более справедливое и эффективное использование ресурсов. Изначально планировалось увеличить общий лимит с 6,25 до 8,65 триллионов рублей к 2025 году, однако после внедрения новой системы распределения в этом, по большому счету, отпала необходимость, поскольку текущая схема позволяет оптимизировать использование имеющихся средств.
В России государство активно участвует в погашении ипотечных кредитов, компенсируя банкам существенную разницу между рыночными и льготными ставками, которая достигает 17–21%. Министерство финансов фактически стало основным плательщиком по жилищным займам, поскольку 68% всех выданных с начала 2024 года ипотечных кредитов приходится на льготные программы.
В настоящее время действуют различные программы с установленными лимитами финансирования: семейная ипотека ограничена 6,3 трлн рублей, программы для Дальнего Востока и Арктики - 1,4 трлн, а для специалистов IT-сферы выделено 750 млрд рублей.
Планируемая отмена ограничений по объёму финансирования позволит сделать семейную ипотеку более доступной и равномерно распределить спрос на протяжении всего периода действия программы, избегая периодов ажиотажа.
Власти планируют изменить подход к выдаче льготных кредитов: хотя лимиты будут отменены, возможно ужесточение критериев отбора заёмщиков и установление максимальной суммы займа. Это необходимо для контроля над бюджетными расходами. В ближайшие три года государство направит на субсидирование кредитов значительные средства, сопоставимые с затратами на повышение пенсий и пособий. Финансирование будет постепенно снижаться: если в 2025 году планируется выделить 637 млрд рублей, то к 2027 году сумма уменьшится до 358,3 млрд рублей. Общий объём расходов на льготное кредитование за трехлетний период составит 1,4 трлн рублей, включая промежуточную сумму в 454,1 млрд рублей в 2026 году.
Центробанк постоянно подчёркивает негативное воздействие государственных программ на ценообразование в жилищном секторе, поскольку они ослабляют эффективность ключевой ставки в контроле над инфляцией. В связи с этим Министерство финансов планирует радикальное сокращение доли субсидированной ипотеки — с текущих показателей 2024 года до 25% от общего объёма жилищного кредитования.
Однако серьёзных колебаний цен может не произойти, поскольку с 2025 года вступят в силу новые макропруденциальные ограничения в ипотечном секторе. Эти меры автоматически сократят количество выдаваемых кредитов закредитованным клиентам, что естественным образом охладит спрос и предотвратит избыточный рост цен на недвижимость.
«Стабилизация ипотечных программ с господдержкой будет способствовать равномерному спросу, избегая резких колебаний, характерных для прошлого года. Девелоперы могут рассчитывать на благоприятное влияние новых президентских мер, которые окажут поддержку строительной отрасли. Впрочем, масштабного всплеска ипотечного кредитования, подобного 2023 году, ожидать не стоит», — комментирует Мухорьянова Оксана, эксперт Ставропольского филиала Президентской Академии.
