В 2020 году жилье в новостройках и вторичный рынок недвижимости продемонстрировали ощутимый рост цен. В первой половине 2021 года эта тенденция сохранилась. Некоторые эксперты прогнозируют замедление и даже снижение роста, но застройщики придерживаются противоположного мнения.
Рост цен: основные показатели
В первой половине текущего года больше всего подорожали новые квартиры в Сочи – на 38% за квадратный метр. Здесь рост объясняется мораторием на строительство, который ввели в июле. Опасаясь дефицита новостроек, покупатели скупают доступное жилье, поэтому застройщики повышают цены. На этом фоне дорожают даже забронированные квартиры. Несмотря на это, в отделах продаж стоят очереди.
ПО ТЕМЕ — Почему растут цены? Чем обусловлен рост цен и когда он остановится?
В других городах страны динамика цен на недвижимость аналогичная, различается только степень подорожания:
- В строящихся ЖК Самары и Саратова, Омска и Калининграда, Симферополя и Твери, Севастополя и Курска – на 17-20%;
- В Новосибирске – на 16,3%;
- В Подмосковье – на 16%;
- В Ленинградской области – на 14,5%;
- В Санкт-Петербурге – на 13%;
- В Уфе и Мурманске; Кирове и Екатеринбурге, Махачкале и Сургуте, Новокузнецке и Перми, Уфе и Нижнем Тагиле – на 3-7%.
На рынке недвижимости в Москве цены выросли в среднем на 12%. За год квадратный метр «первички» подорожал на 27%, а средняя стоимость новой квартиры достигла 4,47 млн. рублей.
Согласно сведениям ЦИАН, к 1 апреля 2021 года квадратный метр вторичного московского жилья стоил 247,215 тыс. рублей, а годом ранее показатель составлял 211,7 тыс. По первичному жилью значения равны 243,5 тыс. и 199,2 тыс. соответственно. В регионах первичное жилье подорожало 59,9 тс. До 74,4 тыс. за квадрат, вторичное – с 55,5 тыс. до 67,059 тыс. рублей.
В 2020 году стоимость жилья в московских новостройках выросла на 16,2% против 11% в 2019 году и 8% в 2018 году.
Влияние ипотечного кредитования на рынок недвижимости
На рынок недвижимости 2021 года повлиял ряд факторов, вызвавших рост цен, включая неопределенность по поводу программы льготной ипотеки. До 1 июля не было полной ясности, сохранится ли доступ к ипотечным кредитам под 6,5%. Например, глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина в марте говорила о том, что программа может быть продолжена, но только в отдельных регионах. В качестве условия называлось отсутствие роста цен из-за льготной ипотеки. Однако было решено пролонгировать программу, хоть и с некоторыми корректировками: ставка в 7% и кредит до 3 млн. рублей, вне зависимости от региона.
Влияние ситуации с ипотечным кредитованием на рынок недвижимости выразилось в нескольких моментах:
- В июне, последнем месяце перед введением лимитов, зафиксировано рекордное подорожание жилья – люди покупали квартиры с господдержкой даже по высоким ценам, опасаясь, что в дальнейшем программу полностью отменят;
- С появлением информации о новых условиях кредитования стоимость жилья опять стала расти, особенно в Санкт-Петербурге и Москве, где с лимитом в 3 млн рублей воспользоваться программой крайне сложно;
- В апреле 2021 года льготные кредиты на новостройки исчерпали жители 38% городов, стандартное ипотечное кредитование начало дорожать, а цены продолжили движение вверх;
- Семейная ипотека сохранилась в прежнем виде – ставка составляет 6%. Но эти средства можно потратить только на жилье в новостройке, которого придется дожидаться год и больше. Такой вариант не слишком привлекателен для семей с детьми.
Рост цен на недвижимость свел на нет выгоду льготной ипотеки. При этом застройщики продолжают вводить жилье. В таких условиях надежды на баланс спроса и предложения возлагаются на семейное ипотечное кредитование.
Причины роста цен на недвижимость
Есть и некоторые другие причины, почему растут цены на недвижимость. Это, например, пандемия и ее последствия. К слову, программу льготной ипотеки ввели как раз из-за падения спроса на жилье на 70% весной прошлого года. Таким способом власти пытались помочь строительной отрасли и поддержать граждан. Выгодные условия кредитования позволили увеличить продажи, но одновременно привели к удорожанию квартир.
За год работы льготной программы Росстат зафиксировал рост цен на стандартное жилье в новостройках на 16,3%, на квартиры улучшенного качества – на 19,8%, на элитные – на 24,2%. Эти цифры наглядно демонстрируют, что повышение цен нивелировало эффект снижения ставки. Вторичный рынок недвижимости 2020 года показал рост на 11%, поскольку льготную ипотеку чаще брали для приобретения нового жилья.
Между тем эксперты видят проблему в самом существовании льготной ипотеки. Субсидирование ставок требует от государства крупных вложений, а проблема доступности жилья сохраняется. Банки получают выгоду за счет субсидирования льготного кредитования, зарабатывая и на застройщиках, и на покупателях. На самом деле последним предстоит оплачивать все это в течение 20 лет.
Недвижимость дорожает одновременно с ростом стоимости строительных материалов. Так, за первую половину 2021 года утеплитель, арматура, железо выросли в цене вдвое, опалубка и фанера подорожали втрое. Еще в декабре минувшего года Росстат оценил общий рост цен на стройматериалы в 6,3%, и этот провес продолжается. Маловероятно, что со временем цены вернутся к прежнему уровню. Стоит добавить к этому падение курса и волатильность рубля, доходности депозитов. Как итог себестоимость строительства ощутимо выросла, что не могло не сказаться на ценах квартир.
Анализ рынка недвижимости после пандемии
Пандемия повлияла на цены еще и за счет сокращения численности иностранных рабочих – трудовых мигрантов, которые во время пандемии покинули Россию и вернулись домой. Это вынудило девелоперов перенести планы по возведению новых объектов, сроки сдачи реализуемых проектов. По сведениям ЦИАН, в Москве объем предложения с января 2020 года сократился на 33%, в регионах – на 27%.
Особенно сильно пострадал от пандемии рынок коммерческой недвижимости. Необходимость больших торговых центров, возможность их работы оказалась под вопросом, что вынудило застройщиков переосмыслить стратегии.
Но коронавирусные ограничения дали еще один неожиданный эффект. В условиях локдауна и карантина многие россияне задумались об увеличении жилплощади, ведь оставаться на самоизоляции в просторной квартире или собственном доме намного комфортнее, чем в стандартном жилье.
На протяжении долгого времени спрос на рынке недвижимости оставался отложенным, частично – из-за стагнации, в значительной степени – из-за многочисленных негативных новостей в этой сфере.
Прогнозы экспертов рынка недвижимости: цены будут расти
Эксперты формируют обзор рынка недвижимости, исходя из разных факторов. Поэтому их ожидания различаются. Но большинство представителей АН сходятся во мнении, что снижения цен ожидать не приходится сразу по нескольким причинам:
- Неудовлетворенный спрос – показатель обеспеченности жильем в России ниже, чем в других странах. На то, чтобы предоставить людям необходимое количество жилплощади, потребуется время, и все это время спрос будет преобладать над предложением, а цены будут расти;
- Повышенные инфляционные ожидания – риски инфляции заставляют людей искать надежные варианты для инвестиций. Банки не способны предоставить удовлетворительные условия, фондовый рынок не дает должной степени надежности, поэтому люди часто вкладывают деньги в недвижимость. Сочетание растущей инфляции и снижения доходов населения приводит к желанию воспользоваться ипотекой, пока это еще возможно;
- Доступные ставки по жилищным займам – сюда входит и льготная ипотека в тех регионах, где можно воспользоваться кредитом с учетом нововведений и ограничений. Ипотечную ссуду сейчас могут позволить себе многие, а квартир на всех не хватает;
- Появление новых проектов с высокими ценами, стимулирующих спрос;
- Дефицит объектов на вторичном рынке – в условиях неопределенности люди не спешат выставлять жилье на продажу, выбор вариантов небольшой, а это способствует росту цен.
Сейчас объекты строятся с закупкой материалов по новым ценам, которые продолжают расти. Соответственно, итоговая цена для покупателя уже не может быть такой, как несколько лет назад. Власти неоднократно призывали застройщиков не увеличивать цены. С учетом стоимости стройматериалов, для решения этой задачи придется отказаться от части прибыли, но к этому готовы далеко не все.
Динамика цен на недвижимость определяется и психологическим фактором. Видя постоянный рост цен, люди понимают, что на этом можно заработать. Даже если произойдет снижение, в долгосрочной перспективе квадратные метры подорожают, что сулит выгоду.
Свою роль сыграло и появление эскроу-счетов, которые ввели для повышения надежности и безопасности средств, вложенных гражданами в строительство жилья. Покупатель жилплощади размещает деньги на таком счете, а застройщик получает их после выполнения условий, указанных в договоре. За этим следят банки, выступающие эскроу-агентами.
Прогноз рынка недвижимости — о ценах на квартиры в ближайшем будущем
Но анализ рынка недвижимости позволяет прогнозировать некоторое замедление роста цен. Некоторые эксперты полагают, что большинство желающих воспользоваться ипотекой на льготных условиях уже сделали это, поэтому темпы покупки будут сокращаться. В результате показатели спроса и предложения станут сбалансированными. В эту схему укладывается сокращение покупательной способности населения и активности в плане покупки жилья.
Прогноз рынка недвижимости учитывает и возможное повышение ключевой ставки. На корректировку этого показателя данный сегмент реагирует первым. Изменение ставки приведет к коррекции условий по ипотеке. Одновременно могут повыситься и ставки по депозитам. Это может снизить спрос на жилье и затормозить рост цен.
ПО ТЕМЕ — Повышение ключевой ставки и рефинансирование ЦБ: кому это выгодно?
У представителей ЦИАН прогноз цен на недвижимость основан на признаках замедления спроса. На первичном рынке отмечается рост количества лотов, выставленных на продажу, снижение количества бронирований. Уже в июне отмечалось уменьшение покупательской активности в сравнении с январем, хотя и превышает значения предшествующего года.
Надежды на стабилизацию ситуации связаны с улучшением эпидемической ситуации, снятием ограничений. Постепенно улучшается положение на рынке труда, а экспортные пошлины сулят некоторое удешевление стройматериалов. Но в случае введения новых ограничений из-за коронавируса могут оказаться сдерживающими факторами для бурного ценового роста.
Предложение постепенно восстанавливается. Уже в первой половине 2021 года в столице увеличение количества новинок превзошло уровень 2019 года. Но чаще это дорогие объекты, которые только ускоряют рост цен. Дошло до того, что новостройка дороже вторичной квартиры в том же районе, даже если дом еще в стадии котлована.
В элитном и премиум-сегментах прогнозируется стабильная ситуация. На этот сегмент не оказывают серьезного влияния ставки по льготной ипотеке, предложение здесь ограничено. Но и здесь спрос заметно превышает количество выставленных на продажу объектов, поэтому говорить о возможном снижении цен нет оснований. Зато инвестиции в такое жилье могут принести высокую прибыль.
Конкуренцию новостройкам составляют квартиры, которые сдаются в аренду. Для сравнения: цены на новое жилье в Москве за год возросли на 25%, а арендные ставки – только на 5%. Сокращается количество сравнительно доступных предложений застройщиков. Не все покупатели могут позволить себе жилье такого класса, а другое часто уже раскуплено. Поэтому покупателям остается рассматривать квартиры на вторичном рынке.
ПО ТЕМЕ — Налоговый вычет за квартиру. Изменения 2021 года
Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость
Эксперты не считают, что сейчас – лучшее время для инвестиций в жилье. Они отмечают, что рынок пока перегрет, выгоды покупки квартиры для последующей перепродажи неочевидны. Но есть и другое мнение. Некоторые эксперты полагают, что нынешняя ситуация выгодна покупателю, даже при условии изменений в льготном кредитовании. Но оптимальным вариантом называют приобретение квартиры в готовом доме, чтобы избежать повышения стоимости из-за удорожания строительных материалов.
Некоторые квартиры могут даже подешеветь, но это касается объектов, расположенных в непопулярных районах или невыгодные по этажности, другим характеристикам. При покупке жилья стоит обратить внимание на акции, которые проводят девелоперы совместно с банками, на спецпредложения застройщиков.
Эксперты прогнозируют рост цен на недвижимость в ближайшей перспективе в среднем на 6-10%. Практически никто не ожидает удешевления жилья, но замедление роста представляется очень вероятным. Ускорить этот процесс может сильное повышение ставок по ипотечному кредитованию или серьезная корректировка ключевой ставки.
ПО ТЕМЕ — Что значит ключевая ставка Центробанка и как она влияет на инвестиции
