Почему в России дорогая ипотека: кто устанавливает большой процент кредитов и возможна ли рассрочка?

Квартирный вопрос испортил жизнь не одному поколению россиян. Попытка решить его с помощью ипотеки породила множество физических банкротов и поломанных судеб.

Казалось бы — благая идея, но «благими намерениями…». В случае с ипотекой происходит именно так.

Что такое «ипотека»?

Ипотека — это кредит на покупку недвижимости. Он выдается под процент, ставка которого определяется с учетом правил ЦБ РФ, политики банка, где вы берете ипотеку и действующих мер социальной поддержки в России и в вашем регионе.

Как действует ипотека?

Клиент берёт у банка деньги в долг на длительное время и под установленный процент, чтобы купить квартиру или дом. Пока средства не выплачены, жильё находится одновременно в собственности у заёмщика и в залоге у банка. Клиент может им пользоваться. А кредитор имеет право забрать недвижимость, если заемщик перестаёт платить вовремя.

Следует различать понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование». Ипотека — кредит под залог покупаемой недвижимости. Во втором же случае кредит выдаётся на любые  цели под залог имеющегося недвижимого имущества.

Как посчитать переплату по ипотеке?

Переплата по ипотеке = длительность кредитования в месяцах × ежемесячный платеж – сумма кредита.

Переплата по кредиту – это проценты, которые человек выплачивает банку за время пользования заемными деньгами.

Ипотека обычно оформляется на много лет, поэтому переплата всегда большая. 

С увеличением срока кредита сумма банковских процентов также возрастает.

Кому более выгоден длительный срок: банкам или заемщику?

«Преимущество ипотеки на более длительный срок заключается в том, что она позволяет снизить размер ежемесячного платежа, а также взять большую сумму. Этим можно объяснить рост числа кредитов, оформляемых на 20–30 лет», — радостно отмечает Алексей Косяков, зампред правления ипотечно-строительного банка «ДОМ.РФ».

«Увеличение среднего срока выплат в последние годы объясняется в первую очередь значительным удорожанием кредитов и, соответственно, ростом ежемесячных платежей», — утешает граждан России коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.

Почему в России дорогая ипотека: кто устанавливает процент кредитов?

Процент кредита зависит от ставки Центрального Банка РФ. Плюсом к ставке ЦБ коммерческие банки добавляют ещё свои проценты. Поэтому ставка по кредитам всегда выше ключевой ставки Центрального Банка.

В 2022 г. Президент Владимир Путин на заседании президиума Госсовета заявил, что средняя рыночная ставка по жилищным кредитам составляет более 14 %. 

Путин отметил, что при таких значениях ипотека становится труднодоступной для большого количества наших граждан. В связи с этим президент напомнил о своем недавнем поручении на Петербургском международном экономическом форуме — рассмотреть вопрос о снижении ставки льготных ипотечных кредитов с 9 до 7%.

Однако осенью ЦБ в разрез распоряжения президента поднял ключевую ставку до 15% и ипотека к середине ноября 2023 года подорожала на 1–3%. Теперь ставки по кредитам составляют 16–17%. А Банк России говорит о необходимости дальнейшего ужесточения условий. Несмотря на то, что в 2022 году количество взятого кредита по ипотеке снизилось на 30 %.

Что насчет льготного кредитования по ипотеке?

С одной стороны, вроде бы по инициативе Путина правительство предпринимает шаги для того, чтобы сделать более доступным жильё для граждан России. Существуют льготные ипотечные программы: ипотека с господдержкой, ипотека для ИТ-специалистов, дальневосточная, сельская, семейная, военная и с 1 ноября 2023 г. — арктическая ипотека.

С другой стороны, что мы видим на уровне исполнения к концу 2023 года? 

Кроме роста процента кредитования, с 9 сентября 2023 г. увеличился первоначальный минимальный взнос, который должен внести заёмщик. 

По многим ключевым госпрограммам его размер вырос с 10 и 15% до 20%. 

В частности, такое изменение коснулось льготных ипотек. В некоторых случаях банки в зависимости от типа программы могут потребовать и больший взнос.

Кстати, изначально ужесточить условия по действующим программам предложил Минстрой, который связывает рост с необходимостью снизить слишком большой спрос на ипотечные квартиры. 

«Чем меньше заемщиков могут позволить себе приобрести жилье, тем лучше они смогут рассчитывать свои возможности и ответственное будут относиться к выбору жилья», — заботятся о гражданах в Минстрое.

Минстрой не единственный «благодетель».

Аналитики прогнозируют, что до конца 2023 года и в начале 2024 финансовые организации могут дополнительно ужесточить условия ипотечного кредитования. Также они считают, что количество одобренных кредитов будет снижаться, что замедлит темпы выдачи ипотеки по всей России.

Максимальная процентная ставка по государственным программам пока не поменялась. Но, если раньше многие банки предоставляли скидки — можно было оформить ипотеку под меньший процент, чем установлен государством — то сейчас банки постепенно уходят от этого, предоставляя кредит по максимальным ставкам конкретной программы. 

Кроме того, часть льготных программ заканчивает свое действие в 2024 году и их продление пока не анонсировано.

А теперь вернёмся к интересующему всех «ипотечников» вопросу куда идут их кровные денежки и можно ли приобрести квартиру не став банкротом.

По ипотеке квартира обходится в 2-3 раза дороже: кто получает «переплаты» заемщика по кредитам? 

Сначала это банк, выдавший кредит, который в свою очередь отчисляет их ЦБ. Что происходит с деньгами дальше не только наглядно показывает, но и предлагает решение проблемы Депутат Госдумы, координатор Национально-освободительного движения (НОД) Евгений Фёдоров, который комментируя ситуацию с арктической ипотекой пояснил, что под отменой арктической ипотеки он подразумевает её перевод в арктическую рассрочку.

Интервью Евгения Фёдорова:

«Нужно ли льготное предоставление ипотеки? Конечно, нужно! Задача северной и любой другой льготной ипотеки, чтобы люди получили жильё, имели доступ к жилью.

Тема ипотечных кредитов показывает, как в капле воды, как устроен колониальный океан. Математически она очень хорошо демонстрирует механизм сбора дани с нашей страны.

Как работает механизм льготной ипотеки? Замечу, она запущена под давлением Владимира Путина, и нигде не сказано, что она должна идти через коммерческие банки.

Ипотека — это предоставление кредита под залог жилья. 

И совершенно необязательно этот кредит должен давать коммерческий банк.

Это может сделать даже физлицо или любой госагент, например, муниципалитет или, для примера, уполномоченный госагент «Квартира РУ» (является одновременно банком и госагентом). Как банк он даст кредит под 17%, а как госагент под небольшой процент, например, под 1% — чтобы отбить работу своих сотрудников.

Как ипотека устроена на исполнительном уровне в органах власти?

Президент давит (как влиятельное лицо, но не орган власти), а органы власти исполняют его распоряжения.

Как они это делают? Они ввели в ипотеку банки, которые отчисляют в ЦБ ключевую ставку —15%. Любой банк, даже суперпатриотичный должен отдать эти 15%.

Куда эти деньги направляет ЦБ? 

В валютные резервы, т.е. на закупку доллара, либо валюты производной от доллара.

Юань, к примеру, также производный от доллара, т.к. объем выпуска юаней Китай осуществляет в объемах валютных резервах в долларах, который он закупает.

У Китая валютные резервы 3 трлн 400 млрд. долларов.  У нас 600 - 650 млрд. Но у нас в 6 раз меньше ВВП, т.е. Китай закладывает в 6 раз больше для закупки валюты (долларов). 

Не бывает не долларовых валютных резервов

ЦБ закупает доллары на эти 15% отчисляемых банку.

По американскому законодательству, когда кем-то закупаются доллары, ФРС на эту же сумму тут же печатает новые. 

Примечание редакции: ФРС — Финансовая резервная система, созданная в 1913 году для выполнения функций центрального банка и осуществления централизованного контроля над коммерческой банковской системой Соединённых Штатов Америки.

ФРС — это агент правительства и он в объеме закупаемых долларов печатает доллары для бюджета США. 

Т. е. разницу между ипотечным кредитом (2% льготная ипотека) и тем который выдает банк (17%) в 15% коммерческий банк направляет в ЦБ, а ЦБ направляет в валютные резервы, а валютные резервы — прямо в бюджет США.

Посмотрим со стороны заёмщика. По условиям арктической ипотеки: кредит до 6 млн рублей на 20 лет. Соответственно, перемножаем, делим, получаем, что платить будет человек 300 тыс. рублей в год плюс 2% в год за пользование квартирой, которая у него в собственности по программе льготной ипотеки.

Посмотрим на картину со стороны расходов государства. Выдан ипотечный кредит 6 млн на 20 лет. Ставка ЦБ 15%, соответственно, ставка ипотеки примерно 17%. Государство компенсирует 15% годовых. 15% от 6 млн, это 900 тысяч рублей в год. Государство даёт банку 900 тысяч для того, чтобы ипотечник имел доступ к этой программе. Расходы государства: 900 тысяч умножаем на 20 лет, получаем 18 млн рублей.

Президент велел поднять максимальный порог ипотеки с 6 млн до 9 млн, т.к. квартиры у нас стали дорогие, скажем прямо. 

Т. е. 24 млн (сейчас 18 млн) бюджет будет отнимая от пенсионеров и др. категорий направлять на поддержку льготной ипотеки. Чтобы ипотечник заплатил 6 млн за свое жилье, гос-во отдаст банку по этой программе 18 млн. Когда кредит будет 9 млн, то отдаст 24 млн. 

Кто-то зарабатывает на ипотечнике в 3 раза больше, чем сама квартира! 

Да, ты получаешь квартиру, но за это право государство платит 18 млн рублей!

Согласитесь, странная математика!

А зачем платить такие деньги банку, если госагент может выдать этот же кредит в 6 млн рублей этому же заемщику и это уже будет рассрочка. 

Т. е тогда можно будет на 18 млн выделенных под залог этой квартиры обеспечить троих заёмщиков!

Кроме того, Государственная ипотека отличается от банковской тем, что эти деньги после того, как закончится срок ипотеки возвращаются в государственную программу. Их можно опять вложить новому ипотечнику. А сегодня каждому нужно отдать 18 млн. безвозвратно. Т.е. в случае рассрочки мы сможем при разовом вложении на много лет вперед обеспечить выдачу кредитов».

Как снизить ставки по кредитам и ипотеке, по мнению депутата Е. Фёдорова:

«Я предлагаю не сокращать расходы на ипотеку, а перенаправить деньги, выделяемые банкам, идущие фактически на поддержку США, на поддержку наших людей. Кроме того, будет больше денег – будет больше жилья. Это повысит качество жизни.

Я предложил вариант рассрочки, который был опубликован в Мурманске на некоторых ТГ-каналах, программа с частичным возвратом рассрочки. Это когда человек гасит не 100% рассрочки, а 50% легко! Тогда он будет платить не 300 тыс. рублей в год, а будет платить 150 тыс. рублей в год.

Мы говорим, давайте эти 18 млн рублей, который платит федеральный бюджет, перераспределим, и дадим людям в виде ваучера. Если не хотите давать ваучер, как переселенцам, дайте ваучер кредитный. Пусть он купит жильё на том же рынке, потратит те же 6 млн, но при этом, государство не потратит на него 18 млн, которые можно было дать другим льготникам, для увеличения их количества.

То есть, программа арктической ипотеки предусматривает участие 10 тысяч человек, а мы получаем участие 30 тысяч человек за те же деньги.

 Когда у человека закончилась рассрочка, эти деньги вернулись, и на них можно купить квартиру следующему рассрочнику. Речь идёт о том, чтобы увеличить количество льготников, в том числе в Мурманске, которые получат доступ к арктическому, льготному получению жилья. Не путём льготной ипотеки, но путём льготной рассрочки.

Кто получает эти 18 млн рублей? Застройщик получает деньги, потраченные на строительство от ипотечника. Кто получает 18 млн рублей лишние? Их получает через банки Центральный банк в свои резервы. То есть, эти деньги получают США от ипотечников с Мурманска.

А мы предлагаем программу, которая увеличит количество льготников, улучшит условия предоставления льгот по жилью этой категории. И борьбу мы ведём за то, чтобы увеличить количество льготников, и улучшить количество льгот. Просто, это не нужно называть ипотекой, и отдавать банкам за льготника 18 млн рублей. Это мы и предлагаем обсудить в Правительстве».

Этот пример отлично иллюстрирует колониальную зависимость России. 

Но на ипотеке американцы просчитались. В остальных случаях они решают свои задачи более завуалировано, а здесь достаточно калькулятора, чтобы понять, что выгоднее заёмщику. Поэтому те СМИ, которые выступили против этого предложения столкнулись с отзывами людей, которые считают, что предложения Фёдорова выгодны народу.

Когда в России появится ипотека под реальные 2% или рассрочка для покупки жилья?

Сегодня вся финансовая система России функционирует в пользу США по созданным правилам, устанавливаемым Центральным Банком России, который, по Конституции является независимым органом и, фактически, филиалом Федеральной Резервной Системы  Соединенных Штатов Америки.

В России появятся кредиты с низкими процентными ставками только после национализации ЦБ РФ и возврата суверенитета. О суверенитете России с 2020 года особенно громко заговорили при подготовке поправок в Конституции. А с началом СВО на Украине возврат суверенитета нашей стране стал жизненно важной задачей.

Как обычный человек и наш вдумчивый читатель может приблизить возвращение экономического суверенитета и низких процентных ставок по кредитам? 

Наш портал собирает подписи под коллективным иском в Верховный Суд РФ с целью дать правовую оценку экономическим злодеяниям, совершенным при развале СССР. Приглашаем читателей внести реальный вклад в возврат экономического суверенитета России, заполнив электронную форму по ссылке — это бесплатно (госпошлины уже оплачены), вам должно быть больше 18 лет.

Заполните онлайн-форму по ссылке:

https://forms.yandex.ru/u/6332c7f778d2e0d8b6d5b868/